Depuis le 1er octobre 2007 une réforme de l'urbanisme liée aux autorisations d'occupation du sol (autorisation de lotir, permis de construire, demande de travaux...) est entrée en vigueur.
Cette réforme de l' urbanisme vise à :
1- Clarifier et regrouper les différentes procédures
2- Garantir les délais et améliorer les conditions d'instruction des demandes
3- Renforcer la sécurité juridique des autorisations et responsabiliser les acteurs.

Le permis d’aménager - Le lotissement



Vous souhaitez aménager un terrain ou créer un lotissement. Les diverses formes du lotissement (déclaration préalable ou permis d’aménager)

Le lotissement est une division, en propriété ou en jouissance, d’une unité foncière - ou de plusieurs unités foncières contiguës - ayant pour objet d’en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis (article L 442-1 du code de l’urbanisme)


Un lotissement peut être réalisé selon deux procédures :
la déclaration préalable (article R 421-23 du code de l’urbanisme)
le permis d’aménager (article R 421-19 du code de l’urbanisme)

La procédure dépend de 2 critères alternatifs :
la localisation du projet,
la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs propres au lotissement


Type de lotissement

Formalité

Lotissement prévoyant la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs propres au lotissement
Permis d’aménager (art. R 421-19 code de l’urbanisme)

Lotissement situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques ou en site classé ou en instance de classement
Permis d’aménager (art. R 421-19 code de l’urbanisme)

Autres lotissements que ceux mentionnés ci-dessus (ex. division d’un terrain sans voies, espaces ou équipements communs)
Déclaration préalable (art. R 421-23 code de l’urbanisme)


Acromyme de permis d’aménager (PA) ,de déclaration préalable (DP)

L’article L 441-4 du code de l’urbanisme impose au demandeur pour une demande de permis d’aménager concernant un lotissement de faire appel aux compétences nécessaires en matière d’architecture, d’urbanisme et de paysage pour établir le projet architectural, paysager et environnemental (PAPE). Pour les lotissements de surface de terrain à aménager supérieure à 2500 m² le recours à l’architecte pour élaborer le PAPE du permis d’aménager est obligatoire (R 441-4-2 du code de l’urbanisme).ATTENTION : Le Géomètre-Expert reste le concepteur et dirige l'équipe pluridisciplinaire, l'Architecte greffe sur le projet pré défini les éléments à superposer en vue de satisfaire à la necessité de réaliser le PAPE, tel un maquillage sur le visage d'une femme, mais n'est pas sollicité en vue de faire de la chirurgie esthétique : Il n'est pas autorisé à remettre en cause l'économie générale du projet et sa dévolution en terme d'urbanisme.

Le décret n°2016-6 du 05 janvier 2016 porte à 3 ans le délai de validité des PA et DP (article R 424-21) du code de l’urbanisme.

La nouvelle définition du lotissement :
Article L442-1 du code de l'urbanisme : "Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments."


On entend par propriété foncière un ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.
Tout détachement en vue de bâtir, dorénavant même pour un seul lot, constitue donc un lotissement.


Toutefois, comme on l'a vu plus haut , s'agissant de la mise en oeuvre du lotissement ,on distingue deux procédures distinctes selon le nombre de lots et la réalisation ou non de voies ou espaces communs.
1- Permis d’aménager : si création de plus de 2 lots à construire avec la réalisation de voies ou espaces communs (R.421-19 a).
2- Déclaration Préalable pour les autres cas. (R.421-23 a).
A noter que si le terrain est situé dans un secteur sauvegardé délimité ou en site classé le permis d’aménager s’impose.

La déclaration préalable peut porter sur plus de 2 lots s’il n’y a pas création de voies ou d’espaces communs.Lorsque chaque lot dispose d'un accès direct sur la voie publique contiguë, il est possible de laisser à la charge de l'acquéreur la viabilisation de sa parcelle puisque l'on traite ce type d elotissement sous la procédure du lotissement déclaré ( DP ).
Le dossier de déclaration préalable est constitué : d’un plan de situation du terrain, d’un plan topographique des lieux et d’un plan coté dans les trois dimensions ( longueur, largeur et altitudes ) de la division projetée indiquant les dessertes envisagées.Ce dernier document est le plan topographique ( comportant des points de niveau) issu du plan de bornage régigé par le Géomètre-Expert dans le cadre de la division parcellaire.
Le Permis d’aménager est nécessaire si vous souhaitez, créer des terrains à bâtir issus d’une même propriété avec la création d’une voie , d'équipements ou ou d’espaces communs.



1- ETUDE DE FAISABILITE :


Il est indispensable, après examen de l'état des lieux, d'effectuer une étude de faisabilité qui, par le biais préalable de la rédaction d'un plan topographique situant en planimétrie et altimétrie

- Les limites de la propriété
- La position de tous les réseaux
- Le modelé de terrain (topographie , pentes , courbes de niveau , arbres remarquables..)

permettra de pressentir le potentiel, à la lumière d'une analyse minutieuse du PLU.Cela permettra de préfigurer une esquisse de division pertinente, par la mise en place raisonnée d'une voirie interne desservant l'opération de manière optimale.
Il s'agit donc de réfléchir à un nombre de lots à créer immédiatement, en fonction des désirs du lotisseur, et de leur faire atteindre la superficie recherchée, tout en tenant compte des contraintes environnementales, urbanistiques, et financières, sans hypothéquer les possibilités de valorisation à venir.


2- REUNION DE CONCERTATION EN MAIRIE :
Une réunion de concertation préparatoire pour présenter le projet est organisée en Mairie, rassemblant :



- Mr le Maire, l'Adjoint à l'Urbanisme,
- Le Conseil de la Commune, Service instructeur (En général la Communauté de Communes)
- Un représentant du service concessionnaire des réseaux humides ( EU et AEP)
- Le Maître d'Ouvrage
- Le Géomètre-Expert
- Toute personne pouvant enrichir le débat.


Lors de cette réunion, chacun vérifiera que les réseaux dont il assure la gestion pourront alimenter le projet.

Les conditions techniques des raccordements étant définies le projet entre alors dans une négociation entre Maître d'Ouvrage et Mairie, sur les plans qualitatif et urbanistique. La présence du Maître d'Ouvrage est précieuse pour le Géomètre-Expert concepteur du projet car elle lui permet de calmer les ardeurs de la Commune en matière d'aménagement (voirie trop généreuse, plantations coûteuses et nombreuses, éclairage public "plein jour", aménagement paysager somptueux, etc...) en faisant observer que l'opération ne peut voir le jour que si le Maître d'Ouvrage peut en tirer profit.



Il s'agit donc de faire sentir que le bilan coût – avantage doit permettre :


- A la Commune d'assister au développement de son urbanisation grâce à une initiative privée, tout en maîtrisant dans les grandes lignes le projet,
- A l'Aménageur Maître d'Ouvrage de valoriser son patrimoine foncier en utilisant les possibilités définies par le P.L.U.


Suite à cette réunion un P.V de réunion est dressé par le Géomètre-Expert qui en adresse copie à chacune des parties.


3- LE DOSSIER DE DEMANDE DE PERMIS D’AMENAGER :



Il est élaboré par le Géomètre – Expert, il consiste en un dossier définissant ,en détail, le projet envisagé et le programme des travaux, dont le coût est à la charge de l'aménageur.

Le coût moyen d'une opération de lotissement, rapporté au lot, oscille entre 15 000 € HT à 25 000 € HT /lot en fonction du projet. Mais ces chiffres sont à manipuler avec précaution et dépendent énormément de facteurs intrinsèques et extrinsèques au projet.

Le délai d’instruction de votre dossier est de TROIS MOIS et, si vous ne recevez pas de courrier de l’administration dans ce délai, vous bénéficierez d’un permis tacite.


Avant l'issue de ces trois mois dinstruction, le permis d'aménager peut être délivré par le Maire au nom de la Commune.


Délais et voies de recours :
Le permis peut faire l’objet d’un recours gracieux ou d’un recours contentieux dans un délai de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain d’un panneau décrivant le projet et visible de la voie publique (article R. 600-2 du code de l’urbanisme).
Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : Il est respectueux des règles et servitudes d’urbanisme mais peut ne pas satisfaire les autres réglementations ou des règles de droit privé, en particulier si elles sont inconnues de l'Administration. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance de son droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis de construire respecte les règles d’urbanisme.



Lorsque le permis d’aménager est purgé de tout recours les travaux peuvent commencer.


Une utilisation profitable de ces délais qui se cumulent consiste à commencer la consultation des entreprises pressenties pour concourir immédiatement après le dépôt de la Demande, et d'analyser les réponses pendant le délai d'instruction. Le délai de recours des tiers permet de caler définitivement le CCTP et de choisir l'entreprise, de façon à ce que la signature des marchés définitifs se fasse rapidement, que les autorisations de voirie soient obtenues que les DICT soient exécutées et que le démarrage effectif du chantier aie lieu le jour de la purge.