Sa mission principale et au sujet de laquelle il bénéficie d'un monopole d'intervention compte tenu de la complexité de la tâche et des responsabilités qui en découlent parfois , est le bornage:



LE BORNAGE UTILE, NÉCESSAIRE OU INDISPENSABLE ?



Vous achetez, vous vendez, vous possédez un terrain, sachez qu’à la différence des produits de consommation courante, une propriété peut ne pas être garantie dans sa consistance, ses limites, sa superficie. Le titre de propriété qui concrétise la cession comporte, le plus souvent, une clause de non-garantie ajoutée par le Notaire qui exonère la responsabilité du vendeur.

Cette pratique, dangereuse pour l’acquéreur, peut parfois se retourner contre le vendeur à l’occasion de contentieux. Il faut en effet savoir qu’un terrain, malgré ses apparences, peut être parfaitement impropre à la destination qu’on veut lui donner ou qu’il peut être source de difficultés majeures avec les voisins, tout simplement parce que ses limites n’auront pas été préalablement définies au moyen du bornage. Cette information a donc pour but de vous mettre en garde contre des idées reçues et de vous informer sur vos droits, vos obligations et les précautions que vous devez prendre en tant que propriétaire actuel ou futur, vendeur ou acquéreur.



La Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789 est reprise dans le préambule de la Constitution française de 1946 ainsi que dans le préambule de la Constitution de 1958. Selon la jurisprudence, le droit de propriété est un droit fondamental, de valeur constitutionnelle, inviolabe et sacré. Par des décisions constantes, dont certaines sont encore toutes récentes, les tribunaux réaffirment en permanence ce caractère inviolable. Ils en font une application très stricte, allant jusqu’à considérer qu’un empiétement, même minime, sur la propriété d’autrui est tellement intolérable qu’il ne peut donner droit à indemnité et, en conséquence, que l’ouvrage qui empiète doit être démoli.



LE TITRE DE PROPRIÉTÉ

Le titre de propriété garantit l’identifi cation des contractants et justifie le droit de propriété ainsi que les autres droits qui y sont attachés (certaines servitudes…). En revanche, la seule référence à l’identifiant cadastral ne permet pas de garantir la consistance du bien dans ses limites et sa superficie.



LE GÉOMÈTRE-EXPERT

En vertu de son monopole, le géomètre-expert garantit les limites de la propriété et les droits qui lui sont attachés. Il exerce sa mission en respectant le principe du contradictoire, en toute indépendance, avec objectivité et impartialité.



LE CADASTRE

Contrairement à ce que l’on entend souvent, le plan cadastral n’a pas pour vocation de garantir les informations qu’il donne et encore moins de garantir juridiquement les limites et superficies des propriétés qu’il identifie administrativement. Il n’a qu’un but purement fiscal et sert de base au calcul de l’impôt foncier.

La base originelle du cadastre est donc bien exclusivement fiscale. On ne saurait donc lui demander des garanties juridiques qu’il n’a pas pour mission d’assurer, que ce soit sur la position réelle des limites ou sur la superficie des parcelles (avis de la Direction du cadastre - 1984).



CAS OÙ LE BORNAGE EST OBLIGATOIRE

Depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 (JO du 14/12/00), tout avant-contrat et contrat de vente pour l’achat d’un terrain destiné à la construction d’une maison ou d’un immeuble à usage mixte d’habitation et professionnel doit préciser si le descriptif du terrain résulte ou non d’un bornage. À défaut de cette précision dans l’acte authentique, l’acquéreur peut, dans le délai d’un mois suivant la signature de l’acte authentique, engager une action pour obtenir sa nullité.

Conformément à la loi, un bornage doit obligatoirement être eff ectué lorsque le terrain est issu de la procédure de lotissement, d’une division à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté (ZAC), ou d’une opération d’aménagement foncier réalisée par une association foncière urbaine.

Conformément aux règles de l’art défi nies dans le cadre de sa mission de service public, l’Ordre des géomètres-experts impose le bornage de toute nouvelle limite créée dans le cadre des divisions de propriété, y compris en ses extrémités sur les propriétés riveraines. Cette disposition est applicable tant pour les propriétés bâties que non bâties.



AUTRES CAS

Dès lors que la situation n’entrerait pas dans les champs d’application précédents, chaque propriétaire ou acquéreur aura grand intérêt à s’entourer de la garantie que seul peut lui procurer un bornage. C’est notamment le cas pour la prise en compte d’un prospect, de la construction d’une extension du bâti existant, de l’établissement d’une servitude nouvelle…



LES DIFFÉRENTS TYPES DE BORNAGE

DÉFINITION : Il résulte de l’article 646 du Code civil que :



« Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës »



Le bornage est l’opération qui a pour effet de défi nir juridiquement et matérialiser sur le terrain les limites des propriétés privées appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents ; il peut être amiable ou judiciaire.



LE BORNAGE AMIABLE

Qui peut demander le bornage ?

L’initiative, d’après l’article 646 du Code civil, appartient au propriétaire. Cependant, cette notion de propriétaire a été étendue par la jurisprudence (usufruitier, nu propriétaire, titulaire d’un bail à construction, acquéreur titulaire d’un compromis…).

Vous êtes convoqué en bornage ?

En tant que propriétaire riverain, il est indispensable que vous participiez à l’opération de bornage pour être entendu et faire valoir vos droits. Il vous sera demandé de produire votre titre de propriété ainsi que tout élément (plans anciens, procès-verbaux de bornage antérieur, photographies, conventions…) permettant au géomètreexpert de proposer la défi nition de la limite. Tout comme votre voisin, vous serez sollicité pour signer le procès-verbal de bornage afi n d’entériner votre accord. L’ensemble des signatures apposées sur le procès-verbal de bornage vous garantira la pérennité de la limite de propriété ainsi défi nie. À l’issue de l’opération de bornage, une copie certifiée conforme vous sera adressée par le géomètre-expert.

La procédure

• Le géomètre-expert est choisi par un seul des propriétaires, ou par plusieurs d’entre eux, s’ils s’entendent pour lui donner mission de procéder au bornage. Il intervient en toute indépendance quel que soit le donneur d’ordre.

• La mission est précisée au cours d’un entretien avec le géomètre-expert qui doit établir un devis avant tout commencement de travaux.

• Les propriétaires concernés ou leurs représentants sont convoqués sur place à une réunion contradictoire et invités à produire tous les documents qui sont en leur possession.

• Le géomètre-expert analyse tous les éléments permettant de défi nir les limites réelles : les titres de propriété, les plans, tous documents qui décrivent directement ou indirectement la propriété, la nature des lieux et les marques de la possession, les déclarations de témoins, les coutumes locales, le cadastre… Le géomètre-expert établit une hiérarchie entre ces éléments ; il propose les limites séparatives qui deviennent défi nitives après accord des parties.

• Les limites sont ensuite matérialisées au moyen de bornes ou de tout autre repère (clou d’arpentage, repère gravé, marque de peinture, piquet de clôture, angle de mur…).

• Le géomètre-expert doit dresser un procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites, document qui décrit l’identifi cation des parties et des parcelles, l’origine des propriétés, le déroulement des opérations, la défi nition des limites, les repères qui les matérialisent et les mesures permettant leur rétablissement. Ce procèsverbal est daté et constate l’accord formel des signataires. Un plan et, le cas échéant, un croquis détaillé, avec repérage des limites, est joint au procès-verbal. Ce plan est indispensable pour retrouver ou rétablir les limites du terrain si les bornes ou repères venaient à disparaître ou à être déplacés par la suite.

Le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites est un acte foncier qui fait loi entre les parties et devient opposable à tous les signataires et leurs ayants droit (futurs acquéreurs, héritiers…). Il doit être notifié à chacun des propriétaires signataires.